近期，几起重要的物业并购事件再次将行业焦点聚集于物业收并购领域。
一是，世茂服务出售金沙田科技股权事件：2024年9月24日，世茂服务以2.5亿出售金沙田科技60%股权，相较2021年公司以8.42亿元完成的收购，公司在本次收购事项亏损约6.11亿元。
二是，绿城服务出售澳洲教育公司 MAG 股权事件：2019年绿城服务花费3.2亿元收购澳洲教育公司MAG 56%的股权，2024年12月，公司宣布完成以1620万澳元出售MAG 11.64%的股权，加上MAG 以1500万澳元回购约10.78%的股份，绿城服务在MAG的持股比例将从53.90%降至35.00%，MAG将不再为绿城服务的附属公司，其财务业绩也将不再并表绿城服务。
三是，碧桂园服务对满国环境股权计提减值准备事件：2020年10月，碧桂园服务以 24.5 亿收购满国环境 70% 股权，2025年1月13日，碧桂园服务宣布拟对满国环境科技计提8至11亿元减值准备。
以上三个重大并购事项，也曾是物企布局多元化赛道、切入新业务时重要的战略举措，但最终却因目标公司业绩不及预期、业务拓展困难、股东间经营理念分歧、市场环境变化等多种因素，导致并购最终未能达到预期效果，甚至给企业带来巨大的损失。
与之相对比的是，2025 年开年，万物云宣布拟以 2.27 亿的价格收购深圳中洲物业 100% 股权。作为2025年开年第一个且大笔的并购事项，此次收购在付款方式和付款周期上规定得更为谨慎细致，并且充分考量了被并购企业项目与自身业务的契合度。根据公告，中洲物业 97% 的项目（以年化合同收入计）位于万物云价值街道范围内，预计将助力万物云新增 10 个蝶城，升级 5 个现有蝶城，优化 4 个现有蝶城，进一步提升重点城市价值街道的密度。这一收购为沉寂已久的物业并购市场带来了一丝曙光。
借鉴国外成熟物业公司的成长之路，我们认为并购是实现业务布局和规模扩张的有效途径。通过并购，物企可以快速获取在管项目、人力资源和客户资源等，能够突破自身增长限制，在全国乃至全球范围内迅速扩大市场规模，增强企业专业性和多元化服务能力，提升品牌知名度和影响力等。
事实上，在2020年前后，由于资本市场的助推、行业发展需求、以及部分偿债压力大的房企出售旗下物企回笼资金等因素的影响，物业行业曾一度掀起并购的热潮。并购使得物企在短时间内快速做大规模，满足上市及资本市场的需求，但同时也为企业在管理上带来业务整合、管理团队融合、文化冲突等风险和挑战，可能为企业带来经营压力、利润下降等问题。
经历新一轮的洗礼，物企开始在并购上趋向理性。2024年以来，国家出台了“新国九条”、“科创板八条”、“并购六条”等一系列政策，对企业间、上下游，跨行业并购等做了进一步支持，为并购重组市场创造了政策红利。此外，证监会指出，并购重组是市值管理、提升上市公司投资价值的重要手段之一，这也对央国企的重组整合、跨界并购注入新动力。
这些政策进一步激发了市场活力，也为企业提供了一个更加宽松和积极的并购环境，沉寂已久的并购市场活跃度有所提升，物业并购市场有望回温。
在2024熙说物业年度演讲的十大预测中，我们也曾预测，物业行业并购市场将迎来新机遇。
一是，暴雷房企处置物业资产为物企并购提供了机会。
随着保交楼的渐进尾声，暴雷房企的债权处理将提上议事日程，物业作为其优质资产之一，转让物业股权，将可能是部分房企的重要选择。而这也为有实力的物企提供了并购机会，通过收购暴雷房企下的物业公司，可以快速的获取大量在管项目和客户资源，进一步扩大业务版图和市场份额。
二是，物企市场估值目前偏低，投资价值凸显。
当前市场环境下，物企的市场估值也较此前几年走低，投资价值逐渐凸显。较低的估值使得并购成本相对降低，对于当前现金流相对紧张的物企来说，通过较低的成本快速实现规模扩张，进入专业赛道，实现跨越发展，还是很有吸引力的。
同时，引入第三方投资可以减少市场对物企独立性的质疑，提升企业的市场形象和信誉度。
三是，政策鼓励地方国资物企加速整合。
随着国企改革提升行动的深入实施，多省市也陆续出台举措，政策鼓励地方国资物企加速整合，以优化国有资本布局，并购重组也逐渐成为地方政府提升资产证券化率的重要路径。对于地方国资物企来说，在并购过程中，可以发挥国有资本的优势，整合区域内的物业资源，提高国有资产的运营效率和产业集中度，打造具有区域影响力的大型物企，同时也为民营物企提供了合作和发展的机会，促进物业并购市场的活跃。
中物智库认为，并购整合对于企业来说是重大战略事项，需要保持谨慎而积极的态度，寻找与自身战略目标和业务发展相契合的企业展开合作的机会。在并购前，必须要进行全面深入的尽职调查，确保并购决策的科学性和合理性。同时，要保持财务透明度，充分评估和披露潜在的风险，同时建立健全的风险管理体系，及时发现和应对可能出现的问题，以保护投资者的利益和维护公司的稳定发展。此外，加强投后管理至关重要，物企需要建立完善的风险预警和监控机制，及时发现和解决并购过程中出现的问题，降低并购风险。
物业收并购市场在经历了过去的起伏后，正站在新的发展起点上。面对新的机遇与挑战，物业企业需审时度势，以更加理性和审慎的态度参与并购。
而在物业行业并购浪潮中，一系列复杂且关键的因素交织，深刻影响着并购的成败。并购全程涉及大量复杂的法律法规，准确识别并规避这些法律风险，是确保并购活动合法合规的基石。与此同时，精准定位合适的并购标的，合理评估其价值，是决定并购能否为企业带来预期效益的核心要素。广泛的信息渠道和专业的专家支持，更是助力企业在并购道路上稳健前行的重要保障。
在物业并购市场回归理性的当下，专业的并购服务提供者显得尤为重要。中物智库咨询服务中心作为行业内领先的“并购专业服务提供者”，我们专注于物业领域的资本并购专项深度服务，凭借对物业领域的深刻理解与深耕，确保每一次并购服务的价值最大化。在未来的物业并购征程中，中物智库愿与众多物业企业携手共进，共绘行业发展新蓝图。
中物智库服务优势特色
1．行业唯一并购信息库系统：拥有物业领域内唯一的并购信息库系统，提供全面且精准的并购标的及需求信息。
2．行业专属并购估值模型：基于中物智库的行业深耕，首创物业管理行业专属的并购估值模型，助力投资决策的科学化。
3．并购方案个性化定制服务：根据企业的具体情况和实际需求，差异化量身定制并购执行方案，确保并购活动与规划需求完美对接。
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